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IRPH: cuándo se puede reclamar la hipoteca por falta de transparencia
El IRPH es un índice oficial y no es ilegal por sí mismo. Lo que se puede discutir en cada hipoteca es otra cosa: si el banco te explicó de forma comprensible cómo funcionaba y qué consecuencias económicas podía tener para ti. Si no lo hizo, un juez puede declarar la cláusula abusiva y nula.
Te ponemos en contacto con un abogado de un despacho colaborador que puede revisar tu escritura y decirte si tiene sentido reclamar. El servicio es gratuito para ti (quién paga este servicio). Los honorarios los fija cada despacho: pregúntale por ellos antes de empezar.
- Transparencia
- Abusividad
- Reclamación previa
- Costas
Lega-Link no es un despacho de abogados: te pone en contacto con un abogado de un despacho colaborador.
Orientación
Qué es el IRPH
IRPH son las siglas de Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Es un tipo de interés oficial que puede usarse como referencia en las hipotecas a tipo variable, igual que el Euríbor. Hoy el índice oficial se llama «tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España». El Banco de España lo publica cada mes en el BOE (Orden EHA/2899/2011, art. 27).
Hasta 2013 había más modalidades: el tipo medio de los bancos, el de las cajas de ahorros y el tipo activo de referencia de las cajas. Las tres desaparecieron el 1 de noviembre de 2013. Si tu hipoteca usaba una de ellas, desde la siguiente revisión del tipo pasó a aplicarse el índice sustitutivo que dijera el contrato. Si el contrato no preveía ninguno, o el que preveía también había desaparecido, se aplica el IRPH del conjunto de entidades más un diferencial calculado según la ley (Ley 14/2013, disposición adicional 15.ª).
Orientación
Dónde está el problema
Una cláusula IRPH no es nula por el simple hecho de usar ese índice. Los tribunales la revisan paso a paso:
No basta con que la cláusula esté bien redactada. Tiene que permitir que un consumidor medio entienda cómo se calcula el interés y pueda valorar las consecuencias económicas que tendrá para él. En 2020, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) consideró especialmente relevantes dos elementos: que el modo de cálculo del índice estuviera publicado en el boletín oficial y que el banco informara de cómo había evolucionado el índice en el pasado. En 2023 añadió que el juez debe comprobar si esa información era de verdad accesible para un consumidor medio.
Según el Tribunal Supremo, la falta de transparencia es condición necesaria, pero no suficiente, para declarar abusiva la cláusula. Después hay que ver si, en contra de la buena fe, causó un desequilibrio importante entre tus derechos y obligaciones y los del banco (art. 82.1 TRLGDCU). Si el banco dice que la cláusula se negoció contigo de forma individual, tiene que probarlo él (art. 82.2 TRLGDCU).
La cláusula abusiva se tiene por no puesta y el contrato sigue en vigor sin ella, siempre que pueda subsistir (art. 83 TRLGDCU). Según el TJUE, el juez puede sustituir el índice por un índice legal supletorio si se dan dos condiciones: que el préstamo no pueda mantenerse sin la cláusula y que anularlo entero perjudique especialmente al consumidor. Qué índice se aplica en tu caso y cuánto se devuelve lo decide la sentencia.
Orientación
Qué se puede reclamar
Si un tribunal declara abusiva la cláusula, puedes pedir:
- Que se declare nula la cláusula IRPH.
- Que te devuelvan lo que hayas pagado de más, con los intereses que correspondan, en la cantidad que fije la sentencia.
- Que se recalculen las cuotas que te quedan, según lo que decida la sentencia.
No hay una cifra típica: depende del capital, del diferencial, de los años en que se ha aplicado y de lo que resuelva el tribunal.
Ten en cuenta los plazos: la acción para recuperar lo pagado puede estar sujeta al plazo general de cinco años de las acciones personales (art. 1964.2 del Código Civil), y un abogado tiene que revisar desde cuándo cuenta en tu caso.
Estas reglas son las de los contratos con consumidores. Si firmaste la hipoteca como empresario o profesional, no se aplican igual y un abogado tiene que revisarlo.
Paso obligatorio: la reclamación previa al banco
Contexto legal
Qué dicen los tribunales y qué exige la ley
El detalle con artículos y sentencias, para quien quiera leerlo entero. Pulsa cada bloque para abrirlo.
Contexto legal: qué han dicho el TJUE y el Tribunal Supremo
TJUE (Gran Sala), 3 de marzo de 2020 (asunto C-125/18, Gómez del Moral Guasch).
TJUE, 13 de julio de 2023 (asunto C-265/22, Banco Santander).
Tribunal Supremo, Pleno de la Sala Primera (sentencias 1590/2025 y 1591/2025, de 11 de noviembre de 2025).
Tribunal Supremo, sentencias posteriores (diciembre de 2025 y 2026).
- Las cláusulas que remiten a un índice oficial como el IRPH están sujetas a la Directiva sobre cláusulas abusivas, y los jueces deben comprobar que son claras y comprensibles. Si son abusivas, pueden sustituir el índice por uno legal supletorio en las condiciones que se explican arriba.
- El juez tiene que comprobar si la información de que disponía el consumidor le permitía conocer de verdad cómo se calculaba el índice. El Tribunal considera relevante lo que decía una circular del Banco de España de 1994 sobre la necesidad de aplicar un diferencial negativo. También pide valorar si obtener esa información exigía una investigación jurídica que no se le puede pedir a un consumidor medio.
- Aplica las sentencias del TJUE de 13 de julio de 2023 (C-265/22) y de 12 de diciembre de 2024 (C-300/23), y parte de que no hay una respuesta única: la validez de la cláusula «dependerá de las concretas circunstancias de cada préstamo y de cada litigio». Primero se hace el control de transparencia y, solo si no se supera, el de abusividad.
- Reitera que la falta de transparencia es condición necesaria, pero no suficiente, para apreciar la abusividad (por ejemplo, sentencias 18/2026, de 14 de enero de 2026, y 486/2026, de 30 de marzo de 2026). En algunos casos concretos no ha apreciado abusividad (por ejemplo, sentencia 1948/2025, de 23 de diciembre de 2025).
En la práctica, lo que cuenta es la prueba de tu caso: la escritura y la información que te dieron antes de firmar. No hay un resultado asegurado.
Contexto legal: paso obligatorio, la reclamación previa al banco
Desde el 3 de abril de 2025, si reclamas como consumidor la devolución de lo cobrado por una cláusula abusiva de un préstamo o crédito con garantía hipotecaria, no se admite la demanda sin el documento que acredite que antes reclamaste a la entidad (art. 439.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, LEC, en la redacción de la Ley Orgánica 1/2025). Así funciona esa reclamación (art. 439 bis LEC):
- Se dirige a la entidad que te concedió el préstamo y le pide que reconozca que la cláusula es abusiva y que devuelva lo cobrado.
- La entidad tiene que calcular la cantidad que te devolvería, desglosada e incluyendo los intereses, y aceptar o rechazar la nulidad.
- Si la rechaza, tiene que explicar sus motivos y después, en el juicio, no puede alegar otros distintos.
- El plazo máximo para llegar a un acuerdo es de un mes desde que presentas la reclamación. Se da por terminada sin acuerdo si la entidad la rechaza, si no contesta en ese mes o si no estás de acuerdo con su cálculo o con su postura.
- Si aceptas la oferta y no te pagan en un mes, esa cantidad genera el interés legal del dinero más ocho puntos, y puedes acudir a los tribunales.
- La reclamación es gratuita. Mientras se tramita, ninguna de las partes puede demandar a la otra por lo mismo. Lo que haga cada uno en esta negociación puede tenerse en cuenta después para decidir las costas.
El MASC: intentar un acuerdo antes de ir a juicio
Contexto legal: el MASC, intentar un acuerdo antes de ir a juicio
Desde el 3 de abril de 2025, en la mayoría de los procesos civiles hay que intentar antes un medio adecuado de solución de controversias (MASC). Puede ser una mediación, una conciliación, la opinión de un experto independiente, una oferta vinculante confidencial o una negociación directa, también entre abogados. Si no se ha intentado, la demanda no se admite. Además, lo que se negoció tiene que coincidir con lo que luego se pide al tribunal (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025).
En las reclamaciones de consumidores, la ley da este requisito por cumplido cuando reclamaste antes a la empresa con la que contrataste y no te contestó en plazo o su respuesta no fue satisfactoria. Con carácter general, las entidades financieras tienen un mes para responder (art. 29 bis de la Ley 44/2002, en la redacción de la Ley 10/2025). También se da por cumplido si el Banco de España resolvió tu reclamación o si acudiste a una entidad acreditada de resolución alternativa de litigios de consumo (disposición adicional 7.ª de la Ley Orgánica 1/2025).
La ley no dice expresamente si la reclamación previa al banco del apartado anterior sirve también como MASC. Un abogado puede decirte si en tu caso basta con una sola reclamación o conviene otro intento.
Costas: qué pasa si pierdes
Contexto legal: las costas, qué pasa si pierdes
La regla general es que pague las costas de la primera instancia quien ve rechazadas todas sus pretensiones. La excepción es que el tribunal razone que el caso tenía serias dudas de hecho o de derecho (art. 394.1 LEC). Si la sentencia te da la razón solo en parte, cada parte paga sus costas y las comunes se pagan a medias, salvo que alguien haya litigado con temeridad (art. 394.2 LEC).
Otros puntos que conviene conocer:
- Quien se niega sin justa causa a participar en un MASC al que fue convocado no puede cobrar costas a su favor. Y quien no acudió sin motivo puede ser condenado en costas aunque la sentencia dé la razón solo en parte (art. 394.1 y 2 LEC).
- Si pediste a la otra parte negociar antes del juicio y se negó a participar, quedas exento de la condena en costas, salvo abuso del servicio público de Justicia (art. 394.4 LEC).
- Salvo temeridad, lo que paga quien pierde por los abogados y demás profesionales sin arancel no puede superar un tercio de la cuantía del proceso por cada parte a cuyo favor se imponen las costas (art. 394.3 LEC).
- Si el banco se allana antes de contestar a la demanda, en principio no paga costas, salvo que el tribunal aprecie mala fe o abuso del servicio público de Justicia. Se considera que hay mala fe si antes se le reclamó de forma fehaciente y justificada, o si rechazó el acuerdo o el MASC (art. 395.1 LEC).
Referencias comprobadas en septiembre de 2026.
Contacto
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¿Tu hipoteca está referenciada al IRPH?
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes sobre el IRPH
Busca en la escritura la cláusula del tipo de interés variable. Tu hipoteca está referenciada a un IRPH si la cláusula lo nombra o habla del «tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre», ya sea de las entidades de crédito, de los bancos o de las cajas. Si era el de bancos o el de cajas, esos índices desaparecieron el 1 de noviembre de 2013 y, desde la siguiente revisión del tipo, se aplica el índice sustitutivo (Ley 14/2013, disposición adicional 15.ª).
No. Es un índice oficial. Lo que se revisa, caso por caso, es si la cláusula superó el control de transparencia y, si no lo superó, si es abusiva. Así lo explica el Tribunal Supremo en sus sentencias de 11 de noviembre de 2025.
Sí, si eres consumidor y pides que te devuelvan lo cobrado por una cláusula abusiva de un préstamo o crédito con garantía hipotecaria. Desde el 3 de abril de 2025, esa demanda no se admite sin el documento que acredite que antes reclamaste a la entidad. El plazo máximo para llegar a un acuerdo es de un mes (arts. 439.5 y 439 bis LEC). Fuera de ese supuesto, la ley no exige esa reclamación concreta. En los dos casos, con carácter general, antes de demandar hay que intentar un medio adecuado de solución de controversias (MASC), como una negociación directa o una mediación (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). La ley no dice expresamente si la reclamación previa al banco sirve también como MASC. Un abogado puede decirte qué te exige la ley en tu caso.
Depende del capital, del diferencial, de los años en que se ha aplicado el índice y de lo que resuelva el tribunal. No hay una cantidad típica.
Si se rechazan todas tus pretensiones, la regla general es que pagues las costas, salvo que el tribunal aprecie serias dudas de hecho o de derecho (art. 394.1 LEC). Salvo temeridad, lo que corresponde a los abogados y demás profesionales sin arancel tiene un límite de un tercio de la cuantía del proceso por cada parte a cuyo favor se imponen las costas (art. 394.3 LEC).
Puede ser posible, pero un abogado tiene que revisar si la acción para recuperar lo pagado sigue dentro de plazo (art. 1964.2 del Código Civil).
El servicio es gratuito para ti (quién paga este servicio). Los honorarios del abogado los fija cada despacho: pregúntale por ellos antes de empezar. El procedimiento de reclamación previa ante el banco es gratuito por ley (art. 439 bis LEC). Eso se refiere al trámite ante la entidad, no a los honorarios del abogado si te ayuda a prepararla. Si el caso llega a juicio, ten en cuenta también las costas (ver «¿Qué pasa si pierdo la demanda?»).
Por qué Lega-Link
Tu hipoteca tiene IRPH. ¿Y ahora?
Con el IRPH has leído de todo: que se puede reclamar, que no, que depende. Distinguir lo que aplica a tu hipoteca de lo que es ruido cuesta mucho por tu cuenta.
Preguntar a una IA
Te resume lo que han dicho los tribunales sobre el IRPH, pero no ha leído tu escritura ni sabe qué te explicaron al firmar, que es justo lo que importa.
Hablas con un abogado colegiado que puede leer tu escritura y tu documentación y decirte si tu caso tiene recorrido. Tú decides si sigues.
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Explicas tu hipoteca una y otra vez y, en algunos sitios, te dicen que el IRPH no lo llevan o que solo trabajan cláusulas suelo.
Lo cuentas una sola vez. El despacho colaborador recibe tu caso ordenado y sabe que le contactas por una hipoteca con IRPH.
Ya has leído bastante sobre el IRPH; lo que falta es que un abogado mire tu hipoteca.
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